アマンレジデンス東京の価格・賃料は？2026年最新情報と設備・購入条件を徹底解説

アマンレジデンス東京は、東京・港区の麻布台ヒルズ森JPタワー上層階に位置する、世界的なラグジュアリーブランド「アマン」の都市型レジデンスです。2026年10月現在も、販売価格は約20億円から300億円超、賃貸では月額500万円超という情報が流通しています。ただし、これらは一般公開された公式価格表や一律の家賃相場ではなく、不動産仲介会社の掲載情報や報道などを通じて伝わる金額です。

森ビルの公式発表やアマンの公式サイト、不動産仲介会社の公開情報、2026年の報道を照らし合わせると、見えてくるのは価格の高さだけではありません。全91戸という希少性、54階から64階に広がる住空間、ヤブ・プッシェルバーグが手がけたインテリア、居住者専用のアマン・スパなど、一般的な高級マンションとは異なる価値があります。一方で、実際の購入価格、空室、維持費については、公開情報だけでは把握しきれない部分も残っています。

📌 【この記事の重要ポイントまとめ】

• 販売価格：約20億円〜300億円超とされるが、公式の一般向け価格表は公開されていない。
• 賃料・間取り：仲介会社では月額500万円超、2LDKからペントハウスまでの情報が掲載されている。
• 施設・購入条件：約1,400㎡のアマン・スパや25mプールを備え、購入時には価格だけでなく維持費、契約条件、住戸の流通状況を確認する必要がある。

【2026年最新】アマンレジデンス東京とは？森JPタワー上層階の全貌

アマンレジデンス東京は、森ビルなどが進めた麻布台ヒルズの中核施設、森JPタワーの54階から64階に位置する高級住宅です。森JPタワーは高さ約330m、地上64階建て。麻布台ヒルズは2023年11月に開業し、アマンレジデンス東京も同年に竣工した都市型住宅として知られています。

森ビルの公式発表によると、アマンレジデンス東京は全91戸。アマンが展開するブランドレジデンスの中でも、ホテルを同じ建物に併設しない独立型の都市住宅として計画された点が特徴です。アマン公式サイトは、東京タワーを望む高層階の住環境と、住宅所有者のために用意された専用施設を紹介しています。

ここで注意したいのが、「ホテル併設なし」という表現の意味です。アマンレジデンス東京そのものにアマンの宿泊施設が一体化しているわけではありません。一方、麻布台ヒルズ内にはアマンの姉妹ブランドである「ジャヌ東京」があります。つまり、住宅とホテルの運営形態は別でありながら、街全体では飲食、文化、ウェルネスなどの都市機能を利用できる構成です。

麻布台ヒルズ全体は、森ビルが掲げる「Modern Urban Village（緑に包まれ、人々がつながる都市）」の考え方に基づいて整備されました。約8.1haの敷地に緑地、商業施設、文化施設、医療・教育機能などが集約されています。高層住宅のプライバシーと、街に出ればさまざまな機能にアクセスできる利便性を両立させようとしている点が、物件の立地価値を支えています。

【価格・賃料を調査】20億円〜300億円超、家賃500万円超は本当か

アマンレジデンス東京の販売価格について、不動産関連サイトでは約20億円から300億円超という幅のある金額が紹介されています。最上層のペントハウスについては、200億円規模の取引があったとする報道や、約300億円という推定価格も流通しています。ただし、森ビルが全住戸の販売価格を一般向けに公開しているわけではなく、300億円超を公式な販売価格として確定できる資料はありません。

2026年8月12日付の集英社オンラインの記事でも、ペントハウスが200億円で取引されたとされる話題が取り上げられました。また、財務省財務総合政策研究所の研究会資料には、最上層住戸約1,500㎡、約300億円という水準の市場情報が掲載されています。これらは超高額物件の価格を考える材料になりますが、一般向けの公式価格表や、すべての条件を確認できる確定成約記録と同じものではありません。

賃貸については、エクセレント（ExceRent）などの不動産仲介サイトが参考賃料を月額500万円超と掲載しています。ただし、これは公開された募集情報を基にした目安であり、全住戸に共通する賃料や、2026年10月に実際に契約できる部屋の家賃を意味するものではありません。広さ、階数、眺望、内装、契約条件によって金額が異なる可能性があります。

賃料の比較で特に重要なのは、「月額500万円超」という数字だけを見て、物件の家賃相場を確定しないことです。実際の募集履歴や現在の空室、契約条件を確認できなければ、適正賃料を一つの金額で示すことは困難です。購入価格についても同様で、最低価格と最高価格の差には、専有面積や住戸の仕様など複数の条件が反映されます。

【間取り・眺望・内装】2LDKからペントハウスまで、住空間の特徴

アマン公式サイトが案内する住戸タイプは、2ベッドルームから6ベッドルームまでです。日本の不動産仲介サイトでは、2LDKからペントハウスまでの間取り情報が見られます。ただし、2ベッドルームと日本の間取り表記である2LDKは完全に同義とは限らず、住戸によって居室やリビング・ダイニングの構成が異なる場合があります。

アマンレジデンス東京の住空間を語るうえで欠かせないのが、カナダのデザイン会社ヤブ・プッシェルバーグ（Yabu Pushelberg）によるインテリアデザインです。森ビルの公式資料でも、住宅内装を同社が担当したことが示されています。ブランドの世界観を室内に取り込み、眺望や素材、共用空間との調和を含めて住環境を設計することが、このレジデンスの特徴です。

眺望面では、東京タワーを望む高層階の立地が大きな魅力です。アマンの公式案内でも、東京タワーを見下ろすロケーションが紹介されています。ただし、すべての住戸から同じ角度で東京タワーが見えるとは限りません。方角、階数、窓の位置、周辺建物との関係によって眺望は変わるため、購入や賃貸の判断では対象住戸ごとの確認が欠かせません。

ペントハウスは、一般的な住戸と比べて面積やプライバシー、眺望などの面で特別な価値が評価されやすい住戸です。一方、インターネット上で流通する最上階の面積や価格には、推定値や異なる情報源の数字が混在しています。写真や紹介記事だけで個別住戸の正確な面積、間取り、仕様、販売価格を断定するのは避けるべきです。

【アマン・スパと専用施設】プライベートプールやラウンジの実態

アマンレジデンス東京の特徴は、専有住戸の豪華さだけではありません。アマンの公式サイトによると、54階・56階には居住者とそのゲストが利用できる専用施設が設けられ、ティールーム、ライブラリー、リーディングルーム、プライベートラウンジ、バー、プライベートダイニングなどが用意されています。プライベートダイニングでは、専属シェフによるサービスも案内されています。

なかでも象徴的な設備が、約1,400㎡のアマン・スパと25mプールです。公式案内では、パノラマの都市景観を楽しめるウェルネス空間として紹介されています。一般的なマンションの共用ジムや小規模な浴場とは異なり、アマンブランドのホスピタリティとウェルネスの考え方を住宅生活に取り入れている点が特色です。

ただし、「プライベートプール」という言葉から、各住戸の室内に専用プールが付いていると考えるのは誤解につながります。公式に案内されている25mプールは、居住者向けの専用施設として位置づけられています。利用時間、予約、ゲスト同伴の条件、追加料金の有無などは、個別の管理規約やサービス案内で確認する必要があります。

また、施設が備わっていることと、すべてのサービスを無制限に無料で利用できることは別です。プライベートダイニングの利用条件、スパの施術料金、各種コンシェルジュサービスの提供範囲など、費用や利用条件の詳細は公開情報だけでは一律に判断できません。契約前には、共用施設の内容だけでなく、標準サービスと有料オプションを分けて確認することが重要です。

【空室・購入条件・維持費】非公開物件を検討する前に知るべきこと

アマンレジデンス東京では、一般向けの不動産ポータルに住戸情報が常時掲載されているわけではありません。2026年9月に公開された不動産会社Casa Perfumeの情報では、同社が紹介可能なアマンレジデンス東京の住戸は「現在ご紹介可能な住戸はありません」と案内されていました。一方、別の仲介会社では、未掲載・非公開住戸の問い合わせを受け付けています。

この違いは、必ずしも矛盾を意味しません。非公開物件の紹介状況は仲介会社ごとに異なり、掲載時点や売主の意向、既存の商談状況によって変わります。問い合わせフォームがあるからといって、その時点で入居可能な部屋や購入できる住戸が存在するとは限りません。空室を探す場合は、情報の更新日、住戸の募集状況、内見の可否を個別に確認する必要があります。

購入条件についても、一般向けに一律の審査基準や必要資産額が公表されているわけではありません。高額な非公開物件を扱う仲介会社では、取引の秘匿性を確保するため、秘密保持契約や資産証明などの提出を求める場合があります。ただし、こうした手続きは仲介会社や個別案件の条件であり、すべての購入希望者に共通する公式ルールと決めつけることはできません。

維持費については、管理費や修繕積立金のほか、固定資産税・都市計画税、駐車場代、保険、各種サービスの利用料などを含めて考える必要があります。高水準の共用施設や人的サービスを維持する以上、購入価格だけで生活コストを判断することはできません。しかし、全住戸に共通する管理費・修繕積立金の一覧や、標準サービスの費用内訳は一般公開情報からは確定できません。根拠の示されていない「年間維持費は必ず数千万円」といった数字を、そのまま事実として扱うのは適切ではありません。

購入を検討する際には、少なくとも、住戸価格、諸費用、管理費、修繕積立金、税金、駐車場代、サービスの標準料金と追加料金、将来の修繕計画を分けて確認したいところです。賃貸の場合も、月額賃料に加え、保証金・敷金、契約期間、更新条件、サービス料金、退去時の原状回復条件などを契約書で確認する必要があります。

【評判と資産価値】アマンブランドは価格に見合うのか

アマンレジデンス東京の評価を考える際には、一般的な分譲マンションの比較軸だけでは不十分です。立地、眺望、住戸の広さに加えて、アマンというブランド、専用施設、サービス、プライバシー、希少性が組み合わさっているためです。全91戸という規模は、数百戸規模の大規模タワーマンションとは異なる供給特性を生みます。

一方、ブランド力が高いことと、購入後に必ず値上がりすることは同じではありません。超高額住戸は購入できる層が限られるため、売却時に買い手を見つけるまで時間がかかる可能性があります。売買事例が少なく、価格情報が非公開になりやすい物件では、周辺の一般的なマンション相場だけで価格の妥当性を判断するのも困難です。

また、公開された口コミや評判だけで居住満足度を数値化することにも限界があります。一般の賃貸マンションのように多数の募集履歴や利用者レビューが集まりにくいためです。検討するなら、ブランドイメージだけではなく、住戸の実物、眺望、サービスの実態、契約条件、保有コスト、売却時の流動性を総合的に評価する必要があります。

向いているのは、価格の安さや賃貸利回りだけを重視する人よりも、都心の高層住宅におけるプライバシー、眺望、ウェルネス、ブランドサービスを重視し、長期的な保有コストも受け入れられる人です。反対に、管理費を抑えたい人、購入後すぐの値上がりを前提に投資したい人、公開情報だけで相場を比較したい人には、慎重な検討が求められます。

【アマンレジデンス東京】に関するよくある質問（FAQ）

Q1：アマンレジデンス東京の販売価格はいくらですか？ A1：不動産関連サイトや報道では約20億円〜300億円超という価格情報が流通しています。ただし、公式の一般向け価格表は公開されておらず、最上階の金額にも推定値や報道情報が含まれます。正確な販売価格は対象住戸ごとに確認する必要があります。

Q2：賃貸の家賃相場は月額いくらですか？ A2：仲介会社の掲載情報では月額500万円超が目安として紹介されています。ただし、全住戸の平均賃料や確定した契約相場ではありません。実際の空室、面積、階数、契約条件によって賃料は異なります。

Q3：アマンレジデンス東京に空室はありますか？ A3：一般公開されている募集情報だけでは、最新の空室状況を一律に判断できません。2026年9月には、紹介可能な住戸がないとする仲介会社の案内もありました。非公開物件の問い合わせを受け付ける会社もありますが、問い合わせ受付と実際の空室は区別して確認してください。

Q4：アマン・スパやプライベートプールは利用できますか？ A4：アマン公式サイトでは、居住者向けの約1,400㎡のアマン・スパと25mプール、ラウンジ、ライブラリー、プライベートダイニングなどが案内されています。ただし、個別の利用条件、予約方法、ゲスト利用、追加料金などは管理規約やサービス案内で確認する必要があります。

Q5：購入にはどのような条件や維持費が必要ですか？ A5：一般公開された一律の購入審査基準や全住戸共通の維持費一覧は確認できません。物件価格に加え、管理費、修繕積立金、税金、駐車場代、サービス利用料などを個別に確認することが重要です。非公開物件の仲介では、秘密保持契約や資産証明などを求められる場合もあります。

まとめ：価格だけでは見えないアマンレジデンス東京の価値

アマンレジデンス東京は、麻布台ヒルズ森JPタワーの54階から64階に位置する全91戸の都市型レジデンスです。アマンの公式サイトが案内する専用施設、ヤブ・プッシェルバーグによるインテリア、東京タワーを望む高層階の住環境など、一般的な高級マンションとは異なる特徴を備えています。

販売価格は約20億円から300億円超、賃料は月額500万円超という情報が広く流通していますが、いずれも住戸ごとの条件や情報源を確認する必要があります。最高額の推定値を公式価格と混同したり、仲介会社が問い合わせを受け付けているだけで空室があると判断したりすることは避けたいところです。

2026年に購入や賃貸を検討するなら、まず最新の募集状況を確認し、実際の住戸資料と契約条件を入手すること。そのうえで、眺望や設備だけでなく、維持費、サービス料金、売却時の流動性まで含めて判断することが大切です。アマンレジデンス東京の価値は、単に価格が高いことではなく、希少な住環境とサービスを長期にわたって享受できるかどうかによって決まります。 （出典: アマン レジデンス 東京（Yahoo!ニュース））